上季度租金回报率感人,有的城市房子出租91年才回本

来源:地产情报站

今天是春运的第一天,北方积雪未消,有几分冷清。

经历了2019年的楼市淡季之后,这几天,陆陆续续传来了疑似回暖的讯息。1月8日,易居研究院发布了《2019年四季度50城租金收益率研究报告》,数据显示,在第四季度,50城的租金回报率仅为2.4%。

这个数字,相当于买房之后出租41.67年才能勉强回个本。这中途还不能算上房屋的损耗、物业费、水电费等一系列杂七杂八的费用。

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91年回本!心疼厦门房东

站长先给大家科普一下租金回报率的算法。现在租金回报率有两种方法,一种是一年的租金减去房贷后剩的钱,跟你首付加按揭总款的比价;另一种方法简单一些,就是年租金和房子全款的租售比。

一般情况下,租金回报率能达到6%以上的,就是优良投资;要是达到8%-10%,那就是个金疙瘩了。

但是在国内衡量一处房产的商业价值,首先看地段,然后看学位,租金回报率可以直接忽视掉。原因无他——房价太高,租金太低。

早些年想要当“包租公”的潘石屹,在转投了商业地产的怀抱之后,营收是一年不如一年,甚至在去年一度传出了他正在打包出售SOHO办公大楼准备退隐江湖的传闻。随后,潘石屹在微博上表示卖楼不属实,然后继续在微博卖苹果、学Python,做木匠,生活得有滋有味。

相较于潘石屹的云淡风轻,SOHO中国的财报表现得就没这位董事长淡定了。数据显示,SOHO中国在2018年的营收额仅为17.21亿元。潘石屹曾在2017年新浪金麒麟论坛上大倒苦水,表示自家写字楼的租金回报率不超过3%,而银行的商业贷款利率达到了4.4%,他每年收的租子还不够还房贷的。

潘石屹一直在强调写字楼租金回报率低,但很多人没想到,比写字楼回报率更低的,是住宅。根据易居研究院在1月8日发布的《2019四季度50城租金收益率研究报告》,在刚刚过去的2019年第四季度,50个重点监控城市的租金回报率仅为2.4%。

而租金回报率落实到具体城市上,则出现了一个非常有趣的现象,一线、强二线城市的租金回报率普遍较低,而存在感不怎么高的弱二线、三线城市,租金回报率则相对较高——辽宁省锦州市的回报率最高,达到了3.9%。

除锦州外,牡丹江、乌鲁木齐、宜昌和桂林的租售比也相对较高,租售比均达到了3%以上。跟这些城市相比,四大一线城市的租售比就没那么好看了,北上广深均低于2%以下。前几个月在楼市中一枝独秀的深圳,刚经历了一波房价大涨,但租金并没有涨上去,租金回报率仅为1.4%。

本次租售比排名中,厦门以1.1%的租金回报率位居末尾,要把房子租出去91年才能回本。

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收益率提升,全靠二手房降价

一二线城市的租售比,其实一直是个老大难的问题。房租高了,房客不高兴;房租低了,房东不高兴。

潘石屹曾经借着讲商业地产的空隙,对住宅的租金也指画了一番。他表示,北京、上海的租售比要涨到7%才合适。2019年末,北京楼市经过普遍降温之后,五环外三室一厅的房屋均价仍在400万左右,照此计算,房租要到2.3万元,才能配得上潘石屹的这句“合适”。

然而现实情况是,五环外的三室一厅,大多价格不超过8000元。粗略计算,租金回报率在2.4%左右。租金回报率的表现,实在是无情。要是遇见租房淡季,房租的价格还得再往下压压,少则三五百,多则小一千。

如果漂在北上广深,你多半能够看到这样的情形,房价短期内的涨跌,跟房租是完全割裂开的。这也就造成了一个现象,那就是二手房的价格一降,收益率就上去了,比如北京;二手房的房价上去了,收益率也就下来了,比如深圳。

易居研究院王若辰表示,当前二手房市场降温趋势未变,二手房仍有调整空间;租金水平与居民收入水平和消费能力有关,短期相对房价波动更加稳定。王若辰预计,在未来几个月,租金收益率继续提升的概率较大。

这句话说得有些晦涩,咱们再解析一下,就是二手房未来还要再降温,租金收益率自然也就上去了。

在米宅日前发布的2019年12月31个大中城市新房房价(市区)及环比涨幅中,我们可以看到,大连的环比涨幅最高,市区平均涨幅超过了3.15%,一骑绝尘。而其他城市的监控数据,涨幅均未超过1%。济南房价更是环比下跌4.98%,堪称是2019年之最。

就站长了解到的情况来看,北京市除了西城区靠学区房依然坚挺以外,其他区域房价均有不同程度的下滑。

2020年已经过去一周,在克而瑞研究发布的最新数据显示,1月7日,一线城市的成交指数为34.62,环比下跌6.54%,其中上海下跌11.73%。一线城市的楼市依旧呈现出低迷的态势。

同日,易居研究院发布了《2019年12月中国城市住房租赁价格指数报告》,在重点监控的35个城市中,有15个城市的租赁指数环比上涨。四大城市中,北京、上海环比下跌,广州、深圳上涨,租赁指数同比上涨2.28%。

相比之下,租赁指数的确是跑过了成交指数。

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去化仍是大问题

现在各大城市的二手房挂牌量大增,房价持续走低,楼市情况并不容乐观。以南京为例,南京二手房在链家的挂牌量高达7.5万套;而在去年7月份,南京的挂牌量为5.8万套。也就是说,在这半年的时间里,南京二手房以每个月2833套的数量快速增长。

具体到南京楼市来看,2019年12月,南京二手房挂牌均价在32513元/㎡,同比上涨7%。受到“公民同招”(即民办学校不能通过考试等方式提前选拔,只能和公立学校同一时间报名招生,学生就近调剂)的影响,南京市的学区房一路走俏。

虽然2019年南京二手房的成交套数达到了113466套(不包含高淳溧水),同比增长21%。但是,库存高、去化低,仍是南京市面临的一大难题。

情况类似的还有北京。2019年,北京新建商品住宅的成交量为36718套,库存则高达75081套,都创了近年来的历史新高。在二手房成交量上,2019年北京二手房成交量为14.5万套,同比下降5.5%。

楼市当前观望情绪较为严重,贝壳研究院预计,2020年新房销售额增速将向下。新房的支撑力度减弱,尤其是占据新房市场规模超过50%的三四线城市,整体交易量将下滑。

此外,刚刚业绩创下新高的各大房企们,也在2020年谨慎下调了自己的销售目标。

在新的一年,刚需上车仍是主流,其他省点儿心吧!

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