厦门学区房有这3个容易被忽视的点,你知道吗?

系统梳理完“学区房”后,超哥发现了3个容易被忽视的点。

这里一并说说:

“公民同招”:真的利好学区房吗?

答案是肯定的。

所谓“公民同招”,就是中小学招生,公办学校和民办学校同步登记报名、同步招生录取、同步注册学籍;还不能跨区招生。2020年起全国普遍执行,厦门也不例外。

结果自然是民办学校,尤其是有很多民办名校的城市(像上海和福州),影响很大。本来指望高薪名师、奖励入学、提前招生、跨区招生,来“掐尖”优质生源。“公民同招”一来,那些“冲民办 保公办”的生源,保险起见都选公办了。因为同步招生之后,没被民办录取,就只能被统筹了。

而公办学校是跟“学区房”绑定的,更多家庭转向“学区房”,对本就稀缺的优质公办资源来说,竞争只会加剧。

事实上,厦门民办名校还不多,所以“公民同招”本身影响不大。但初中招生方面,因为涉及民办生源或非本市户籍生源,自然影响到学校的选择及学区房的行情。

上表即可见2021年厦门岛内初中招生,对于民办生源数和非本市(外口)生源学校的要求:传统意义上的大部分优质学区,基本没有民办生源和非本市生源;而厦门六中,多少受到非本市生源的影响,受追捧度相对没那么高。新晋优质学区像厦门五中、湖里实验中学,虽然有非本市生源,但没民办生源的指标。其他既有民办生源,又有非本市生源的学区,竞争优势并不大。

当然,硬币都有两面。这些看似“竞争优势”不大的学区,无论是价格,还是竞争,也并没有那么高,叠加“定向生”的扶持,反而是性价比高、门槛低的可选项:第一种是享受厦门更好的教育机会,哪怕是民办(相比老家而言);第二种是享受厦门更好的公办教育资源,通过积分入学等方式;第三种是巧用“定向生”,进阶一双外高中名校。这部分生源的家长,可以重点考虑上表中的学校机会。

“租售同权”:真能降温学区房吗?

所谓“租售同权”,反映到教育上,就是房东和租客的小孩,都可以读划片的学校。

租房子就可以读名校,譬如“清华附中”、“北京四中”、“泉州五中”、“厦门一中”?那这个影响大了,岂不是“学区房”闪崩?

但是执行力度如何?2015年首次提取“租购并举”。2017年广东率先推出。同年,广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批试点单位。北京、上海、深圳,也不例外。

然后呢?然后就是“雷声大、雨点小、限制多”。

2017年之后,北京、深圳、厦门、泉州、广州……看得见的是“学区房”的疯狂,直到二手房信贷收紧,这才是本轮二手房市场速冻的根因。

如果彻底执行了“租售同权“呢?大家可以想见,只要学位和房子挂钩,热点学校”六年一个租客一个学位“,租金疯狂,就像深圳的18万租金案例。为了学位,总有人掏钱。好,租金涨了。租金居高不下。作为优质投资标的物的学区房价格,你觉得会闪崩吗?

即便在优质学区增加平价租赁房。房价和租金是可以降下来,但因为生源的大量涌入,优质学区的学位岂不是更加紧张!

还是《大国大城》作者陆铭一再强调的那句话:“要解决问题,根本还是要增加教育资源总量”。教育资源不均衡,任何手段都是治标不治本。

话说回来,厦门也算有试行“租售同权”。

关注2020/2021思明区招生通告的,可能有注意到,厦门实验小学、外国语附小、滨东、槟榔、大同、公园、民立、演武等小学,都有一条:

“适龄儿童的父亲和母亲确无房产,父亲(母亲)租住片区房屋的,所租住的房屋应为家庭唯一居住地,适龄儿童及其父亲(母亲)还应在片区实际居住一年以上,并持有合法有效的房屋租赁手续。”

但前提是“两一致”,且被摇号的顺位,也是在有房家庭之后。非热点学校划片生源可能还有机会,热点学校的怕也只能望“校”兴叹。

倒是有本市户籍但无房的民办生源和积分入学的非本市生源,入读上文表格中指定学校,可能算某种变相的有限“租售同权”。

“学区房限面积”:厦门为何没跟进?

如果60平以下的房子没有学位,会怎样?

2021年山东菏泽名列前茅的第一实验小学,真就这样干了。结果刺痛了全国家庭的神经。

菏泽并非“始作俑者”。2009年温州鹿城区(针对外地人买房),2015年温州实验中学、南浦实验中学、第二中学(针对所有购房者)、2020年江苏如皋(针对所有购房者),均要求60平以上才给学位。2012年绍兴新昌县要求45平以上,2013年珠海要求二套房及以上的,按照45平以上的房源给予学位。

学校竟也会“嫌贫爱富”?!小户型竟然成了背锅侠!

不要说限45平以上,即便限30平以下,2019年也就不会出现,厦门实验小学图强小区15平“老破小”的学区房,售价高达每平17.5万、报价258万的轰动新闻。单价再高,也是低总价、低成本晋阶顶级学区名校的稀缺机会。

厦门之所以还没有限制“学区房面积”,大抵是因为:小学通过划片范围来控制名额,初中通过“多校划片”摇号来调节,生源再爆满还可以统筹调节,来保证“面积面前,房房平等”。

即便真限面积,以厦门惯例,也会像热点学校提前一年甚至两年预警一样,依然保障规定日期之前的学位有效性。所以,有优质学位刚需的你,超哥建议还是趁早买吧。

总结如下,只要优质教育资源不平衡:

1、公民同招:厦门2020年开始跟进。利好优质学区房;刚需入学人群可以关注那些招收民办生源、非本市生源的公办学校。

2、租售同权:厦门是试点城市但跟进力度有限。如果执行,租金上涨,高额租金成学区房变相收获模式。如果增加平价租赁房,优质学区的学位会更加紧张。

3、学区房限面积:同大部分城市一样,厦门未跟进。建议资金有限又执着的,趁早入手低面积学区房,以降低风险。

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