二手房挂牌量将再创新高,哪些城市的房价承压严重?

文/杨国英

低于3.5%年收益的房产,未来将毫无意义!

这是我2019年反复讲的,有些人不明白,但至多两三年后,肯定会明白的,残酷的现实会让人明白。

关于楼市,2015-2016年,我鼓励大家买房。2017年底至今,我反向行之,一直号召大家卖房(核心城市核心地段的写字楼除外)。

这几年验证下来,响应者,该赚的赚了,2016年底至2017年初,去重庆考察并出手的,更是狠狠地赚了一把。

而在2018年响应卖房的,一二线城市中,除了深圳、苏州等极个别城市,相比于2017年下半年的高位,每平米至少少亏损了1500-5000元。注意,请不要拿极个别例子,如某个城市的限价新房、或者有些学区房说事,我们要讲均值,尤其是不限价纯市场的二手普遍住宅。

2020年,个人认为,将是房价压力超大的一年!

1、二手房挂牌量进入高峰,多数城市将创下历史新高。

贝壳网数据(截止1月5日)显示,北京二手房挂牌量是8.85万套,上海是6.24万套,广州为6.33万套,深圳为3.84万套,杭州和南京的二手房挂牌量分别为5.94万套和7.6万套,合肥和沈阳的二手房挂牌量分别为6.19万套和6.31万套,武汉和济南分别为1.23万套和4.4万套。

二手房的挂牌渠道,贝壳网占大头,但并不覆盖全部。大概估算,至少还有20%左右的房源,是在贝壳网之外的渠道,所以,真实的二手房挂牌量,应当可以贝壳网的数据为基数,然后再乘以约1.2倍来估算。

好,我们据此推导一下真实的二手房挂牌量:

北京的二手房挂牌量,约10.6万套左右。

上海的二手房挂牌量,约7.5万套左右。

广州的二手房挂牌量,超过7.5万套。

深圳的二手房挂牌量,约4.6万套左右。

杭州和南京的二手房挂牌量,分别约为7.1万套和9.1万套左右。

合肥和沈阳的二手房挂牌量,分别约为7.4万套和7.6万套左右。

武汉和济南的二手房挂牌量,应该约为1.5万套和5.3万套左右。

不算不知道,一算吓一跳!

以上是10个城市的二手房挂牌情况,其中4个一线城市,6个二线城市。数据显示,这10大城市的二手房挂牌量,除了深圳和武汉之外,整体均严重企高。

当然超级严重的是:一线城市的北京,二线头部城市的南京,二线腰部城市的合肥和沈阳。

2、首批新房限售期,已经进入倒计时。

一线城市的新房限售政策,普遍是2016年出台,二线城市的新房限售政策,普遍是2017年出台。执行限售政策的城市,限售期普遍为3-5年。当然,也有极个别城市没有出台限售政策。

北京的限售期是5年,这也意味着,2016年限售政策之后购买的新房,将在2021年年中,正式满足5年期限,可以进入市场流通。

再以南京为例,南京限售政策执行时间点是2017年5月14日,这就意味着,2020年5月14日,首批遭受限售政策的新房,将满足三年期限,完全松绑可以进入市场流通。

新房只要一进入市场流通,就变成了二手房,这个道理,如果你买的新车,只要你一上牌,就立马变成二手车是一个道理。当然了,汽车是不存在限售一说的。

首批新房限售期,行将进入倒计时,这是楼市的又一重磅信号!这意味着,在未来一至两年内,二手房的挂牌量,整体上,只会增加,不会减少!

仅以南京为例吧。

过去三年,2017—2019年,南京的新房成交量分别为6.3万套、6.8万套和8.3万套,三年新房合计成交量为21.4万套。

这其中,扣除掉2017年1月1日-5月14日(限售政策出台之前的)之间的新房成交量,保守估计,三年间,南京新房成交量也在19万套左右。

这19万套所谓的新房,在今年5月14日之后,将以每年平均8万套的水平,变成事实上的二手房,并进而推高二手房的挂牌量,再怎么保守估计,一年增加2万套的二手房挂牌量,肯定极其是正常的。

并非是说,过去三年购入新房的业主,一定会选择卖出所谓的新房,而是说,对于众多二套房、三套房的业主而言,在新房可以出售的情况,选择卖出所持有的其中一套房,这是再正常不过了。

供给加码,需求不振,2020年,必将是二手房挂牌量,整体再创新高的年份。

房炒不住,大势已逆,2020年,投资绕道走,刚需且行且珍惜手头持有的现金。

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