炒学区房的时代结束了吗?杭州“第一孟母盘”1年不到单价跌超40%

杭州西湖区文鼎苑一套21楼、面积为58.66平方米的法拍房,仅出价一轮,便迅速以底价430万元成交,折合单价7.33万元/平方米。比评估价548.567万元便宜了整整118.567万元。文鼎苑小区对应的是学军小学紫金港校区,是杭州目前炙手可热的学区房。一度被市民称为“杭州第一孟母盘”。此次法拍的房子单价7.3万元相比巅峰期已经跌去了40%。就在去年上半年,文鼎苑房价如日中天时,一套建面约58平方米的一楼二手房源,以750万元的总价成交,折合单价12.9万元/平方米。

学区改革传闻不断 杭州学区房跌回去年2月水平

从区位看,文鼎苑位于杭州市西湖区,周边配套完善、教育资源丰富,周围名校云集,在文鼎苑小区西门有文鼎苑幼儿园,后者为闻裕顺教育集团旗下杭州市特级幼儿园;当地颇具盛名的学军小学(紫金港校区)处于文鼎苑北门;紫金港中学则在文鼎苑西面约200米处。因双学位傍身,文鼎苑的房价在过去两年一直处于水涨船高状态。

事实上文鼎苑这不是第一次跌破杭州人的眼镜,基本上从去年8月份开始,随着杭州发布新政策,严禁炒作学区房,作为学区房代表的文鼎苑价格和成交量就已经开始有明显下滑迹象。

房天下数据显示,文鼎苑二手房均价从2020年9月的6.8万元/平方米,一直涨到2021年5月的10万元/平方米,直到从去年9月才开始逐步降温,在价格上也出现了显著回落,目前文鼎苑的二手房均价已经跌回了去年2月的水平。

今年1月14日,位于杭州西湖区花园西村1幢4单元101室、花园西村1幢2单元101室、花园西村1幢2单元102室、花园西村1幢3单元101室、花园西村1幢4单元101室5套法拍房源同时拍卖结束,因无人问津最终全部流拍。作为杭州最热门的西湖高教板块,逐步进入了寒冬模式。

杭州一名中介表示,近一年杭州学区房确实出现了明显松动,最主要的原因是杭州关于学区改革、教育公平的政策新闻不断,导致市场对学区房的未来前景出现观望情绪,现在杭州的学区房差不多已经回归到上一波上涨的原点。

法拍房子前后曾被查封15次

文鼎苑拍卖的这套房源本身,位于21楼,屋内有一室一厅一厨一卫,是文鼎苑比较稀缺的小户型。屋内属于简单装修,家具、电器有些老化,但也齐全。据了解,这套房子流入法拍房市场,是因为民间借贷纠纷。该房源的房主曾某,是新三板某上市公司的董事长、大股东。该上市公司股票自2021年5月份起被实施停牌,至今仍在停牌中。值得一提的是,这套房子前后被查封了15次。

杭州中介人士表示,该房源以底价430万元成交虽有捡漏的成分,但也侧面反映了杭州的学区房市场的惨淡。眼下文鼎苑的房源挂牌数量赫然高达200多套。基本都是150方左右的大户型,接着是80多方、60方左右的房源。这套小户型的法拍房成交价直接打破“小面积高单价”的成交定律,杭州一向坚挺的学区房确实疲软了。

先是去年8月5日杭州推出楼市新政,不少意向购房者失去了购房资格。接着又传闻学区政策要改,还有“教师轮岗”“大学区摇号”等消息陆续传出,改革方向似乎已越来越明朗,这让原本计划下手的不少买房者,都陷入了观望。

教育制度改革传闻改变购房者预期

杭州中介人士表示,杭州的学区房近期价格波动很大,成交量下滑明显。杭州的学区房以前之所以价格那么高,有市场哄抢和炒作的因素在里面,杭州甚至出现过学区房炒房团,哄抬房价。但去年出台一系列政策后,大家都关注到了教育制度改革,学区房的前景不明朗,购房者的预期也发生了变化。

据了解,去年8月底,有网友在浙江政务服务网上建议,杭州主城区可学习北京和深圳,实施多校划片,教师在一定区域或教育集团内轮岗。对此杭州市教育局回应:杭州已经实施了名优校长、教师交流等制度,部分片区尝试采用“多校划片”“双学区”政策。

据不完全统计,去年以来,已有北京、上海、广州、深圳、重庆、西安、厦门、成都、大连、南京、合肥、太原、温州、天津、芜湖和沈阳出手整顿学区房炒作乱象。去年3月1日,北京市住建委明确今年将重点查处“借学区房等炒作房价”等九方面问题。7月6日,北京市西城区房管局发布消息称,不得以学区房为卖点发布房源、不得参与炒作学区房的任何活动。

栏目主编:顾万全

本文作者:北京青年报客户端

文字编辑:杨蓉

题图来源:视觉中国

图片编辑:雍凯

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